한국인의 자산격차 결정짓는 "부동산 계약", 가장 중요하지만..전세사기,빌라사기" 작정하고 덤비는 놈들을 이길 순 없는 현실입니다. 최소한의 지식으로 걸러내고쟈 핵심만 추렸습니다! 더이상 피해는 근절입니다!
1.[등기부등본]:법적효력"없음=>건축물대장"확인!
[ by 박은정 감정평가사 ]
=> 등기부등본" 믿었다가 집 날리는 이유!
A) [등기부등본]: 공시"의 효력"있음 =>그러나 실제적인 부분에 있어서 확실"은 아님 !!
**B) [근저당권]: 등기부등본"상에 이 물건담보로 얼마나 돈을 빌려 썼는 지"의 내용표기!
예) [등본상 근저당권" 없음] => [ 사실: 근저당권 말소내용: 거짓! ]
=> 서류상 실질적인 관계"는 부동산 매수하려는 사람"이 확인"해야함!!
예) 누가 사기쳐서, 남의 것을 매매계약"해서 거래됨- [등기부등본"]은 이전"될 수 있지만,
실질적인 소유관계는 변경되는게 아님!!
1. [등기부등본]: 권리에 대한 상황 /
2. [토지대장]: 토지에 대한 상황 =>토지의 면적,주소,이력" 확인!
**3. [건축물대장]: 건물에 대한 상황 =>위법한 건지, 언제 어떤 구조"로 지어졌는지, 객관적인 사실자체"를 확인할 수 있는 서류. =>반드시 확인해야 함!
예) 계약해보니 전세대출.보증보험불가" =>실제 건축법상 어떤 용도"로 지어졌는지" 확인필요!
=> 주택, 다세대, 다가구여부"를 확인해야합니다!
If 후에 집이 경매"에 들어간 경우
: 주택의 여부"에 따라, 주택임대차보호법"의 보호를 받을 수 있을지의 판단이 되기때문!
=> 입증책임"에서 자유로워지려면: 건축물대장" 꼭 확인해야 합니다!
2. 허술한 등기부등본" 이렇게 보완하세요!
※ 계약금-(한달 뒤)- 중도금-(한달 뒤)- 잔금 : [계약종료 전 지불]
=> 중간에 어떤 사건발생 시: 회수"할 수 있는 보조적인 장치"에 대해 고민해야함!
A.[ 소유권 이전 가등기 ]
B.[ 청구권 가등기 ]
C.[ 근저당권 설정 ]
예) 30억 거래: 10억"미리주고, 몇달, 반년 후: 나머지 금액을 주기로 했다"
=> 10억"에 대한 개인명의 근저당" 설정!
(물건을 아직 인계받지 않은 상황: 10억을 주고있는 상태다"라고 표현해 줄수있음=> 근저당권")
D.[ 부동산권리보험 ] : 비용발생,안전
=> 등기부등본"의 공신력 없는 부분"을 보완가능!, 큰 물건 거래 시: 많이 활용하는 편!
예) 등기믿고 집 샀는데 위조사기, 법적효력없어 보상길 막막;;
3. 부동산 계약 시" 꼭 확인해야할 것?
1. 구두계약의 내용: 공서문서형태"로 남기기
2. 계약"에 대한 내용: 녹취
3. 계약"에 대한 카톡, 문자" 남기기
=> 과거의 증빙자료"를 추가적으로 마련해 놓기!
4. 전입신고,확정일자"모르면 수억원"날립니다.
1. 전입신고
이사 후, 14일이내 주민등록 이전신고 [ 근저당권, 전세권 설정"과 관련 ]
=> 공개된 서류"에 대항력" 가질 수 있음! / 전입신고 통해, 상응하는 권리" 부여해준 것!
=> 집이 경매"에 넘어가더라도 세입자가 그 집에 계속 거주할 권리"가 발생
2. 확정일자
임대차 계약의 체결날짜"를 구청"에서 확인받는 것 [ 전세금"에 대한 우선 변제권"]
=>전세금"지급 후, 경매"들어가서 돌려받을 때 =>우선 변제받을 수 있는 권리"부여받는 것!
예) 전입신고 늦게해서, 생긴 피해사례?
- 건물짓느라, 대출많이 필요한 집주인: 세입자가 들어오면 대출금"이 줄어들게되니 :
전입신고 하루 늦게/ 다음 주에 해주세요 [집주인]
=> 세입자가 없는 형태"로 대출" 받은 것!
※계약 시: 대출없는 건물" => 나보다 더 먼저 선순위"로 대출권리" 생김!
=>돈 돌려받는데, 큰 어려움"겪은 사례 많았음..ㅠ
※오피스텔:(전*월세)전입신고"못하게 하는경우:집주인)세금-좀더 절감받기위해
=>보증금"이 크지않으면 큰 문제X, 전세"인 경우: 고민해야 함!
예) 전세사기" 막는 법:*보증보험"가입!
전세사기피해 막으려면: 역전세문제 심할 때, 집값 많이올라, 갭투자 많을 때, 전세 들어갈 땐 : 전세보증" 꼭 활용!
=>민사소송에서 이겨도: 회수할 자금"이 없으면 회수 못함ㅠ
5. 부동산계약 전: 꼭 추가할 문자한 줄"
A)통상적인 계약금: 전체 매매금액의 10%
B)통상적인 가계약금: 계약금의 10~20%
[가계약=>본계약] 못넘어가도:서로내용이 달라져서 안 됐을 경우;돌려줘야 하는 돈!
1) "우리가 본계약을 ~이렇게 할거다. 이게 만약 깨졌을 때는 ~어떤 식으로 정리를 할 거다"
=>[계약 전: 사전계약"의 의미로, 분쟁 없앨 수 있는 길!]
2) 카톡,문자내용: 나중에 증빙할 수 있는 자료
=>"매수자가 일방적으로 해지한게 아니고, (서로 맞지않아서)물건의 하자"나 상대방(매도자)의 문제"로 계약파기"시: 가계약금을 매수자에게 돌려주기로 한다"고 명시! :[내용을 구체적으로 기재!]
=> 물건에 대해 내 생활의 편의"와 맞는지를 확인필요!
[지하주차장의 상태, 엘리베이터 연결유무, 거주하는 동의 주차공간, [구축]조명,관리상태,복도, 3~40층 엘리베이터 갯수,공용공간, 구조,[난방]시설문제(베란다 결로,배수,소음,샷시,창틀이음"잘 돼있는지,천장-이슬여부,외풍유무, 타일보수 필요성유무, 수압,난방배관,보일러)-해가 있을때 확인! 조망,일조(심한 남동,남서 피해서..)]
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